ЗастройщикиСтатьи

Выбираем надежного застройщика

Человек хочет купить квартиру. Пожалуйста, объявлений много. Но так же много рассказов об обманутых дольщиках – людях, оставшихся без денег и без жилья, вынужденных ходить на акции протеста, добиваться законно им принадлежащего. Ошибка при покупке жилья стоит очень дорого. Что же делать, чтобы ее избежать?  Как выбрать надежного застройщика? Для этого надо проделать определенную работу. Но результат стоит того.

Изучаем сайт застройщика

Первое, что следует сделать, это проверить сайт застройщика или конкретной новостройки. На сайте найти документы о компании, о новостройке и фото или видео со строительства.

Документы застройщика

Ни одна компания не может работать без учредительных документов. Вот их обязательный минимум:

  • Устав.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.

Прекрасно, если эти документы есть на сайте, нет — надо запросить их копию.

Через сайт налоговой службы надо проверить дату регистрации компании. Посмотреть, правдива ли реклама застройщика. Увидев нестыковки, надо спросить у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения. Иногда они объясняются просто и правдиво, иногда настораживают. Документы застройщика должны быть безукоризненными.

Изучаем документы о новостройке

Главными двумя  документами каждой приличной новостройки являются разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте в разделе «Документы» или  «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство застройщик получает в администрации района или в мэрии. Без него он не может строить дома. До начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в доме, который не существует.

На разрешении должна быть дата его выдачи. После этой даты застройщик имеет право приступить к строительству. Здесь же указывается имя застройщика и все, что администрация района разрешила ему строить на этом участке. Далее печать и подпись чиновника, выдавшего разрешение

Проектную декларацию, в которой указываются важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки, застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В документе указывается номер дома по генплану и адрес, название и контакты застройщика, дома, построенные застройщиком в последние три года, прибыль за текущий год и сроки строительства. Застройщик должен иметь право собственности или договор аренды на участок, где будет строить.

Смотрим информацию о финансировании

На строительство нужны деньги, много денег. Средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400.

У застройщика два источника финансирования – покупатели и  банк. Каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме на этапе котлована, чтобы получить скорее деньги. Для увеличения спроса на эти квартиры устанавливают низкие цены. Некоторые застройщики заключают договор с банком о проектном финансировании. Тогда  банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, застройщик рассчитывается  деньгами, получаемыми от покупателей.

Покупка квартиры безопаснее у застройщика, который получил проектное финансирование надежного банка.

 Банк проанализировал риски, связанные с новостройкой, у застройщика хватит денег, чтобы рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.

О проектном финансировании указывается в проектной декларации на сайте. В декларации следует искать раздел «Финансовые риски». Там будет указано, что строительство осуществляется за счет заемных банковских средств.

О сроках строительства

Срок строительства зависит от технологии, по которой дом строят. Самые быстровозводимые здания — панельные. Их строят за 7—10 месяцев.

Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5—2 года. Сама коробка дома возводится быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, сроки увеличиваются.

Дольше всего строят кирпичные дома, каждый кирпичик выкладывается отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают примерно за 2,5 года.

Также необходимо делать поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.

Следует посмотреть на сроки в проектной декларации. Нормальный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры — смену подрядчика, суровую зиму и так далее. Значит, дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами. Если сроки в проектной декларации указаны реальные и с запасом, застройщик адекватен. Снижаются риски, что он не построит в срок.

Веб-камера или фотографии со стройки

Если застройщик публикует фотоотчеты, надо посмотреть, заметна ли динамика на фото разного времени. Есть? Очень хорошо, работа движется.

Если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры, стоит понаблюдать за стройкой между 9 и 18 часами. Бегают строители, работает кран, значит, дом строится.

Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики. Поэтому нужно смотреть  трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотреть на следующий день. Если кадры повторяются, есть два варианта: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

Документы застройщика

Если застройщик прошел проверку, надо с ним встретиться в офисе, чтобы посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Учредительные документы

Учредительные документы мы уже рассматривали на сайте, теперь надо сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, застройщик должен показать оригиналы и сделать копию, которую заказчик дома может перепроверить на сайте налоговой службы.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ, является самым безопасным способом купить квартиру в новостройке. Он не дает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше, чем «серые» схемы покупки.

ДДУ — это договор только между покупателем и застройщиком. В нем должен быть предмет договора — какую именно квартиру покупает клиент, и в какой срок застройщик должен ее передать. В ДДУ обязательно указывают:

  • Строительный адрес дома.
  • Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  • Этаж и предварительный номер квартиры.
  • Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
  • Дату сдачи новостройки.

ДДУ защищает покупателя от ошибок застройщика в строительстве. Он обязан передать такую квартиру, как указано в договоре.

ДДУ защищает от задержки сроков. Застройщик может перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Они не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, заказчик имеет право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

ДДУ обеспечивает  качество стройки. В договоре четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За квартиру он отвечает в течение 5 лет, а за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции 4 года. В течение этих сроков застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Таким образом, договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.

Проект ДДУ полезно показать независимому юристу. Пункты, не устраивающие дольщика, следует обсудить с застройщиком и внести изменения в договор.

Договор страхования на новостройку

Застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. При подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства.

Оригинал договора следует изучить в офисе, а домой взять копию, чтобы посмотреть, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, застройщик не вправе заключать договор.

Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Застройщик обязан показать договор страхования.

Проверить информацию поможет интернет

В интернете можно найти массу сведений о застройщиках. Дольщика должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда ведется картотека дел. В ней надо  проверить, не предъявлял ли кто-то застройщику требований о банкротстве.

Нельзя покупать квартиру у потенциального банкрота, застройщиков много, надо выбрать другого.

Отзывы

Полезно изучить отзывы о застройщиках в сервисах отзывов, например, «Форсквер» или «Фламп». Больше шансов, что это не заказные отзывы. У этих сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы принимают решение: фейк это или нет.

Смотрим, как выглядят готовые дома застройщика

Лучше всего смотреть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Смотреть надо трезво, без придирок. Например, за грязь в подъезде застройщик не отвечает. А вот проверить отделку фасадов, благоустройство двора стоит. Надо посмотреть, работает ли лифт, нет ли плесени. Имеет смысл пообщаться с жильцами, узнать их мнение.

ИТАК, что нужно сделать, выбирая застройщика

Проверить сайт застройщика: учредительные документы, дату регистрации компании. Убедиться, что реклама им не противоречит.

Изучить разрешение на строительство и проектную декларацию на новостройку.

Перечитать в проектной декларации пункты о финансовых рисках, сроках строительства и описание новостройки. Лучше покупать квартиру у застройщика, который получил проектное финансирование надежного банка.

Найти фотоотчеты со стройки или понаблюдать трансляцию с веб-камеры. .

В офисе застройщика посмотреть оригиналы учредительных документов, проектной декларации и договора страхования. Взять копии домой и перепроверить.

Попросить у застройщика проект ДДУ. Показать его стороннему юристу, чтобы взвесить  риски. Предложить застройщику изменить договор, если условия неподходящие.

Проверить в интернете отзывы о застройщике и требования о банкротстве.

Посмотреть, в каком виде находятся «свежесданные» дома застройщика.

Close
Close

Обнаружен Adblock

Пожалуйста, отключите adblock на нашем сайте. Мы стараемся каждый день сделать так, чтобы вам было у нас приятно и полезно