ЗастройщикиИпотекаНедвижимостьНовые законыСтатьи

Изменения в законе о долевом строительстве и их влияние на ипотеку в 2019 году

В России с 1 июля 2018 года произошли изменения в отношении долевого строительства. Они закреплены федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ. Ужесточились требования к застройщикам в отношении контроля государством их строительной деятельности, в оформлении сделки с дольщиками и финансирования строительства жилых объектов.

Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ

 касаются только тех проектов, по которым договоры долевого участия заключены после 1 июля 2018 года. Девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, могут заниматься строительством по старым правилам.

После 30 июля 2019 года застройщики должны полностью перейти  на новые правила. Привлекать денежные средства дольщиков можно будет только через эскроу-счета в банках. Эта мера отменит долевое строительство в виде, существовавшем до второго полугодия 2018 года.

Изменения в 214-ФЗ 

Внесенные в закон изменения ужесточают требования к девелоперам и усиливают защиту прав дольщиков. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года является переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.

  •  Фонд защиты дольщиков будет гарантировать, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.

  • У строительной компании должны быть собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешено привлекать целевые небанковские займы от головного общества(материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
  • Строительство будет вестись по принципу «Один застройщик — одно разрешение». На каждое разрешение должен быть открыт банковский счет.
  • Средства граждан на строительство привлекаются через эскроу-счета.
  • При внесении на эскроу-счет денежные средства дольщиков могут страховаться в компенсационном фонде или в Агентстве по страхованию вкладов.
  • Банковское сопровождение сделок является обязательным.
  • Критерии «идеального застройщика» стали жестче. Необходимы: опыт в строительстве не менее 3-х лет, площадь сданных объектов не менее 10 тыс. кв.м, отсутствие долгов по кредитам.
  • Перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства, увеличен.
  • Вводится государственный контроль над девелоперами в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителей которых будет заниматься Минстрой.
  • Запрещается привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

Кроме того, в январе 2018 года начали действовать поправки относительно правил банкротства застройщика и его информационной открытости.

Банковское сопровождение сделок

Обязательное банковское сопровождение сделок означает, что девелоперы не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Средства будут перечисляться на открытый застройщиком банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке.

Пока жилой дом строится, эти средстваостаются на счету банка. Они будут переведены застройщику, когда дом введут вэксплуатацию и хотя бы на одну квартиру в сданном доме зарегистрируютправо собственности. Если девелопер обанкротится, дольщики получают внесенныеденьги обратно. Проектное финансирование заключается  также ввозможности застройщика взять целевой кредит и осуществлятьстроительство за счет финансирования банка.

Эскроу-счет 

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика. Банк будет контролировать ход строительства и расходы, а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Рассмотрим его суть в долевом строительстве.

  • Деньги дольщиков не передаются застройщику, а переводятся на отдельный счет новостройки, в котором приобретается квартира.
  • Девелоперы не могут использовать эти средства до окончания стройки.
  • После сдачи дома средства с эскроу-счета, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, а оставшаяся часть будет считаться прибылью.

Возвращение денег с эскроу-счета гражданам в случае банкротства застройщика исключает проблему обманутых дольщиков, но не отменяет другую возможную проблему — закрытие банка.Поэтому деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов.  Максимальный размер возмещения составит 10 млн.руб. за одну квартиру в одном доме. Уже утверждены 55 банков, имеющих право открывать эскроу-счета. Их перечень есть на сайте Центробанка. Переход на проектное финансирование означает начало процесса отмены долевого строительства, которое должно прекратить свое существование к 2021 году.

Изменятся ли цены на недвижимость в 2019?

Повлияют ли изменения в законе о долевом строительстве на цены на недвижимость? Мнения экспертов расходятся. Есть две основные точки зрения.

  • Рост цен на жилье может быть значительным. Участие банков (проценты по кредиту на строительный проект, затраты на использование эскроу-счетов и др.)повлечет за собой ряд дополнительных расходов для застройщика. Он переложит некоторый объем затрат на покупателя.
  • Цены повысятся незначительно, не более чем на 8%. Все зависит от банков.Как они будут формировать цены на жилье и предоставлять льготные ставки при кредитовании девелоперов.

Что будет с ипотекой в 2019 году?

При любом развитии событий, ипотечное кредитование сохранится. Государство постарается поддержать спрос на жилье развитием различных ипотечных программ. Эксперты предполагают возможное увеличение схем ипотеки. Рядовому потребителю разобраться сложно. Самый надежный путь – обращение в наш сервис Unomika.

Close
Close

Обнаружен Adblock

Пожалуйста, отключите adblock на нашем сайте. Мы стараемся каждый день сделать так, чтобы вам было у нас приятно и полезно
Перейти к верхней панели